Ժամանակավոր զբոսաշրջիկը. ռեկորդային սեզոնը և դրա ազդեցությունը Երևանի վարձակալության շուկայի վրա

Ընթացիկ տարվա առաջին կիսամյակում Հայաստանի պետական սահմանին գրանցվել է 1,041,598 այցելություն, ինչը Զբոսաշրջության կոմիտեի կողմից որակվել է որպես անկախության շրջանից ի վեր հունվար-հունիս ժամանակահատվածի ռեկորդային ցուցանիշ [1]։ Tvyal.com-ը գրում է, որ հուլիսի վերջին հայկական մամուլում շրջանառվեց ևս մեկ ցուցանիշ. ըստ անշարժ գույքի գործակալների՝ մայրաքաղաքում վարձավճարները երեք ամսվա ընթացքում աճել են շուրջ 30 տոկոսով [2][3]։ Այս տվյալը ևս համապատասխանում է իրականությանը։

Ռեկորդային ցուցանիշի 40 տոկոսը

Նշված 1,041,598 այցելություններից 416,743-ը բաժին է ընկնում Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիներին։ Սա կազմում է ընդհանուր ցուցանիշի 40 տոկոսը, սակայն առավել էական է այն հանգամանքը, որ ՌԴ քաղաքացիների հաշվին է ապահովվել ընդհանուր աճի 59 տոկոսը։ Նախորդ տարվա առաջին կիսամյակի համեմատ այցելությունների թիվն աճել է շուրջ 134,000-ով, ընդ որում՝ այդ հավելյալ հոսքի մոտավորապես 60 տոկոսը պայմանավորված է Ռուսաստանից այցելուների աճով։

Մեծ քանակությամբ ռուբլի է գալիս Հայաստանի Հանրապետություն, շատ մեծ քանակությամբ՝ տուրիստների միջոցով, այն մարդկանց միջոցով, որոնք լքում են Ռուսաստանի Դաշնությունը և գալիս են Հայաստանի Հանրապետություն։ Սա զբոսաշրջային վիճակագրության այն բաղադրիչն է, որը հաճախ անտեսվում է։ Հաշվառվում են ժամանումները, տրվում է ռեկորդի գնահատական, և ամբողջ գործընթացը դիտարկվում է բացառապես հյուրընկալության ոլորտի համատեքստում։ Այդուհանդերձ, սահմանահատման վիճակագրական տվյալը չի բացահայտում այցելության իրական նպատակը՝ արդյոք անձը ժամանել է զբոսաշրջային նպատակներով, թե բնակարանի վարձակալության պայմանագիր կնքելու ակնկալիքով։

2022 թվականի ալիքի համեմատական

Հուլիսի վերլուծություններում որպես հիմնական համեմատական բազա դիտարկվում էր 2022 թվականը։

Դժվար է համեմատել 2022 և 2026 թվականի ցուցանիշները, քանի որ 2020 թվականին համաճարակով պայմանավորված՝ զբոսաշրջությունը կանգ էր առել, որից հետո այն սկսեց վերականգնվել։ Այնպես որ 2021 և 2022 թվականների համեմատականը տեղին չէ, քանի որ այն նաև կապված է վերականգնման հետ։ Առավել ճշգրիտ պատկեր է ձևավորվում երկրում այս պահին զբոսաշրջիկների ֆիզիկական ներկայության ցուցանիշով։ Սա հաշվարկվում է միջին գիշերակացի քանակը բաժանելով եռամսյակի տևողության վրա։ Ընթացիկ տարվա երկրորդ եռամսյակում Հայաստանում միջին օրվա դրությամբ գտնվել է 53,593 Ռուսաստանի քաղաքացի՝ 15.1 տոկոսով ավելի, քան նախորդ տարվա նույն եռամսյակում, և 21.2 տոկոսով պակաս, քան 2023 թվականի երկրորդ եռամսյակի 68,003 գագաթնակետը։ Ընդ որում՝ ժամանումների թիվն աճել է 22.9 տոկոսով, ներկայությունը՝ 15.1 տոկոսով։ Տարբերությունը պայմանավորված է կեցության տևողության կրճատմամբ՝ 21.8 օրից մինչև 20.5 օր։ Փաստացիորեն, ժամանումների վիճակագրությամբ բնակարանային պահանջարկի աճը գերագնահատվում է մեկուկես անգամ։

Պահանջվում է վերլուծել առաջին ալիքի կառուցվածքային առանձնահատկությունները։ Այն ժամանակ մոտավորապես 120 հազար ռուսաստանցի դուրս եկավ և եկավ Հայաստանի Հանրապետություն, որոնցից մոտ 40 հազարը հայեր էին՝ ռուսական անձնագրերով, և մոտավորապես 60 տոկոսը մնաց Հայաստանում։ Նման ծավալի մակրոտնտեսական շոկն անշարժ գույքի շուկայում արտահայտվում է որպես միանվագ, կտրուկ աճ։ Ներկայիս դինամիկայով ձևավորվում է աստիճանական ճնշում. ներկայությունը 2022 թվականի երկրորդ եռամսյակի 36,181-ից հասել է 53,593-ի, սակայն շարունակում է զիջել 2023 թվականի նույն եռամսյակի մակարդակին։

Ռուսաստանից զբոսաշրջիկի վարքագիծը

Ընթացիկ տարվա գարնանը Ռուսաստանից ժամանած այցելուների կեցության միջին տևողությունը Հայաստանում կազմել է 20.5 օր։ Սա նախորդ տարիների համեմատ շարքի ամենացածր ցուցանիշն է, որը նվազման միտում է դրսևորում արդեն չորս տարի անընդմեջ։

Վիճակագրական տվյալները ցույց են տալիս, որ զբոսաշրջիկների մեծ հոսքեր ունեցող երկրների շարքում Ռուսաստանը միակն է, որի պարագայում այցելության տևողությունը շարունակաբար կրճատվում է։ Այդուհանդերձ, առավել կարևոր է ոչ թե դինամիկան, այլ բացարձակ ցուցանիշը։ Օրինակ՝ Չինաստանից ժամանած այցելուների կեցության տևողությունը կազմում է 8.9 օր, Կորեայից՝ 3.3 օր, իսկ Իտալիայից՝ 8.3 օր։ Նշվածը բնութագրական է դասական զբոսաշրջությանը։ Քսանօրյա ժամկետը վկայում է այցի այլ նպատակային բնույթի մասին։

Դժվար է հիմնավորել միջինում քսանօրյա տևողությամբ այցը որպես զուտ զբոսաշրջային, հատկապես՝ հաշվի առնելով երևանյան հյուրանոցների գնային քաղաքականությունը։ Մեկ եռամսյակի ընթացքում Ռուսաստանից ժամանած անձինք ապահովել են ընդհանուր առմամբ 4.88 միլիոն գիշերակաց։ Պայմանավորված այս հանգամանքով՝ բնակֆոնդի նկատմամբ պահանջարկը կենտրոնանում է վարձակալության շուկայում՝ ուղղակիորեն մրցակցելով տեղացի վարձակալների հետ։

Պահանջարկի տեղաբաշխումը

Սույն վերլուծությունում ներառվել են list.am հարթակում ներկայացված առաջարկվող վարձավճարների սեփական դիտարկումները՝ մայիսի 13-ի և օգոստոսի 29-ի դրությամբ։ Հիմքում դրվել են ոչ թե հրապարակված ընդհանուր հայտարարությունների միջինացված տվյալները, այլ բնակարանների գնային դինամիկայի մշտադիտարկման արդյունքները։

Երեք ամսվա ընթացքում դիտարկված բնակարանների գրեթե կեսի գնային առաջարկը մնացել է անփոփոխ։ Այն դեպքերում, երբ դրսևորվել է գնաճ, սեփականատերերը վարձավճարն ավելացրել են շուրջ 20 տոկոսով (մոտավորապես 50,000 դրամով)։ Ընդ որում՝ վարչական շրջանների կտրվածքով տարբերվում է ոչ թե գնաճի չափը, այլ գինը վերանայած սեփականատերերի տեսակարար կշիռը։

Մայրաքաղաքի կենտրոնում վարձավճարը բարձրացրել է հինգ սեփականատիրոջից երկուսը, մինչդեռ ծայրամասային շրջաններում՝ տասից յոթը։ Հետևաբար, մամուլում շրջանառվող միջինացված տոկոսային ցուցանիշները հաճախ խեղաթյուրում են իրական պատկերը։ Կենտրոն վարչական շրջանում իրավիճակի թվացյալ կայունությունը պայմանավորված է գների վերանայման ավելի ցածր հաճախականությամբ, ոչ թե շուկայի պասիվությամբ։ Այդուհանդերձ, երբ Կենտրոնում գները վերանայվում են, հավելավճարի չափն ամենաբարձրն է քաղաքում՝ կազմելով միջինում (մեդիանային արժեքով) ամսական 70,000 դրամ։

Վարձավճարի մոտ 30 տոկոս հավելաճի մեխանիզմը

Եթե համեմատենք մայիսին և օգոստոսին Երևանում հրապարակված բոլոր հայտարարությունների միջինացված արժեքները, ապա կստացվի վարձավճարների 24 տոկոս աճ։ Ցուցանիշը մոտ է անշարժ գույքի գործակալների կողմից մամուլին տրամադրված տվյալներին և օբյեկտիվորեն արտացոլում է ներկայիս վարձակալության շուկայում առկա գնային պատկերը նոր պահանջարկ ձևավորողների համար։

Փաստացիորեն, սակայն, նշվածը չի արտացոլում գործող վարձատուների իրական վարքագիծը։ Նույն բնակարանների գնային առաջարկների դինամիկայի ուսումնասիրությամբ վկայվում է, որ համադրելի ժամանակահատվածում իրական աճը կազմել է 9.3 տոկոս։

Այս երկու ցուցանիշների միջև առկա տարբերությամբ բացահայտվում է շուկայի հիմնարար խնդիրը։ Մայիսին Երևանում առաջարկվող բնակարանների կեսի վարձավճարը չի գերազանցել ամսական 300,000 դրամը, մինչդեռ օգոստոսի վերջին այդ սեգմենտի մասնաբաժինը կրճատվել է մինչև 19 տոկոս։ Կենտրոնում հարթակի ամենամատչելի բնակարանի գինը 50,000 դրամից հասել է 100,000 դրամի։ Ընդ որում՝ մատչելի բնակարանները ոչ թե թանկացել են, այլ դուրս են եկել առաջարկի շուկայից՝ փաստացի վարձակալված լինելու պատճառով։

Բնակարանների գները փաստացի չեն աճել մեկ քառորդով, այլ պարզապես սպառվել է մատչելի բնակֆոնդի առաջարկը։

Նշված երկու ցուցանիշներով վկայվում է համակարգային տարբեր խնդիրների առկայությունը։ Եթե վարձավճարներն աճեին 30 տոկոսով, ապա դա կվերաբերեր գնագոյացման մեխանիզմներին։ Սակայն վիճակագրական տվյալների ուսումնասիրությունից պարզ է դառնում, որ այս պահին առկա է մատչելի սեգմենտի պակասորդ, որի լուծումը պահանջում է առավել երկարաժամկետ և կառուցվածքային մոտեցումներ։ Նշենք նաև, որ առկա են 2022 և 2026 թվականների սեզոնների միջև զուգահեռներ։ 2022 թվականն ուներ ժամանակավոր բնույթ՝ կապված ռուս-ուկրաինական պատերազմի ակտիվ փուլի մեկնարկի հետ։ Կարելի է ակնկալել, որ այս ալիքը ևս ունի ժամանակավոր բնույթ՝ կախված ՌԴ պարլամենտական ընտրություններից։

Կենտրոնի հարստացում, մարզերի դատարկում

Երկրորդ եռամսյակում ՀՀ տնտեսությունն աճել է 6.7 տոկոսով, որի մեկ երրորդն ապահովվել է բացառապես ֆինանսական համակարգի կողմից։ Արտաքին դրամական հոսքերի բացակայության պայմաններում տնտեսական աճը կկազմեր շուրջ 4.5 տոկոս։ Արտաքին աղբյուրներից ներհոսող ֆինանսական միջոցներն ուղղվում են բանկային համակարգ, որն էլ իր հերթին դրանք վերաուղղորդում է շինարարության ոլորտ, քանի որ Հայաստանում կապիտալը հիմնականում կենտրոնանում է այս ճյուղում։ Միևնույն ժամանակ, նույն եռամսյակում նկատվել է գյուղատնտեսության ոլորտի 15.3 տոկոս անկում, ինչը պատմականորեն դիտարկված ամենախորն անկումն է վիճակագրական ողջ ժամանակահատվածում։

2022 թվականին նմանատիպ ֆինանսական հոսքերն այլ մակրոտնտեսական ազդեցություններ ունեցան։ Ժամանողներն իրենց հետ բերեցին խնայողություններ, ինչի արդյունքում բանկային համակարգի շահույթը մեկ տարվա ընթացքում գրեթե եռապատկվեց՝ հասնելով 255.6 միլիարդ դրամի [4]։ Ընդ որում՝ շահույթի գոյացումը պայմանավորված էր ոչ թե ավանդներով, այլ դրանց շուրջ ստեղծված անկայունությամբ։ Ոչ տոկոսային եկամուտները քառապատկվեցին՝ կազմելով բանկերի համախառն եկամտի 41 տոկոսը, ինչը դրսևորվեց դրամի արժևորման ֆոնին՝ 480 դրամից մինչև 405 դրամ [5]։ Արժութային յուրաքանչյուր փոխարկում, ինչպես նաև նոր ժամանած անձանց համար բացված յուրաքանչյուր հաշիվ կամ քարտ ենթադրում էր համապատասխան միջնորդավճարների գանձում։

Ներկայումս դրամի փոխարժեքը տատանվում է 360-370-ի միջակայքում, և ՀՀ Կենտրոնական բանկը հակված է պահպանել այս մակարդակը։ Տարադրամի փոխանակման կետերն աշխատում են մոտ մեկ տոկոս մարժայով։ Ընթացիկ տարվա առաջին կիսամյակում բանկային համակարգի շահույթն աճել է 9.5 տոկոսով [6]՝ նախորդ տարվա 20.5 տոկոս աճի դիմաց [7]։ Անձնական նպատակներով ուղարկված միջոցները (կենցաղային սպառմանն ուղղված հոսքերը) յոթ ամսվա կտրվածքով կազմել են 770 միլիոն դոլար։ Այս ցուցանիշը 20 տոկոսով գերազանցում է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի մակարդակը, սակայն 29 տոկոսով զիջում է 2022 թվականի արդյունքներին։ Ֆինանսական ներհոսքը շարունակվում է, սակայն ներկայումս այն վերածվում է ոչ թե բանկային շահույթի, այլ վարկերի. վեց ամսվա ընթացքում վարկային պորտֆելն աճել է 11.5 տոկոսով [8]։

Փաստացիորեն, ռեկորդային զբոսաշրջային սեզոնը և գյուղատնտեսության ոլորտի պատմական անկումը դիտարկվում են միևնույն տնտեսության շրջանակներում, նույն վեց ամիսների ընթացքում։ Այս երևույթներից մեկը տարածական առումով կենտրոնացած է Երևանի կենտրոնի մի քանի քառակուսի կիլոմետրում, իսկ մյուսը դրսևորվում է հանրապետության բոլոր մարզերում։

Մշտադիտարկման ենթակա հիմնական ցուցանիշները

Նշենք, որ Երևանի և մարզերի կտրվածքով մեկ քառակուսի մետրի վաճառքի գինը, ինչպես նաև կանխատեսումները հասանելի են tvyal.com/real-estate հարթակում, որտեղ հրապարակվում են մեկ քառակուսի մետրի կադաստրային արժեքները՝ ըստ ամիսների, 2002 թվականից առ այսօր, ներառելով նաև 24-ամսյա կանխատեսումային միջակայքը։ Ներկայացված վարչական շրջաններից երկուսը՝ Ավանն ու Շենգավիթը, համընկնում են վարձակալության գծապատկերներում դիտարկված շրջանների հետ, ինչը հնարավորություն է ընձեռում համադրել վաճառքի և վարձակալության գների դինամիկան։

Անհրաժեշտ է դիտարկել ոչ թե միջին առաջարկվող վարձավճարը, որն այս տարի աճում է կառուցվածքային էֆեկտի ազդեցությամբ, այլ գինը վերանայած կենտրոնի վարձատուների տեսակարար կշիռը։ Ներկայումս այդ ցուցանիշը կենտրոնում 41 տոկոս է, ծայրամասերում՝ մոտ 70 տոկոս։ Եթե աշնան ընթացքում Կենտրոնի դինամիկան մոտենա ծայրամասային ցուցանիշներին, ապա դա կվկայի ալիքի խորացման մասին։ Հակառակ պարագայում կարելի է փաստել, որ ընթանում է շուկայի ստորին՝ առավել մատչելի հատվածի սպառման գործընթաց, որն ունի սահմանափակ ընդլայնման հնարավորություն։

Մշտադիտարկման ենթակա մյուս կարևոր ժամկետը նոյեմբերի 4-ն է, երբ Վիճակագրական կոմիտեն կհրապարակի երրորդ եռամսյակի սահմանահատումների տվյալները։ Երրորդ եռամսյակը համարվում է զբոսաշրջային սեզոնի պիկը, ինչպես նաև դիտարկվող ալիքի առաջին ամբողջական եռամսյակը։ Նոր տվյալների հիման վրա պարզ կդառնա՝ արդյոք 22.9 տոկոս աճը պահանջարկի առավելագույն սահմանագիծն էր։ Այս ալիքը դեռ շարունակվելու է երրորդ եռամսյակում, կապված ՌԴ պարլամենտական ընտրությունների հետ։ Սակայն սա, կարծում ենք, 2022 թվականի պես ունի ժամանակավոր բնույթ։

Ներկայումս վիճակագրական պատկերը հստակ է։ Երկրում ռուսների ֆիզիկական ներկայությունն աճել է 15.1 տոկոսով, այլ ոչ թե կրկնապատկվել է։ Նույն բնակարանների վարձավճարներն աճել են 9.3 տոկոսով, այլ ոչ թե 30 տոկոսով։ Ընդ որում՝ Երևանում վարձատուների կեսը գարնանից ի վեր անփոփոխ է թողել գնային առաջարկը։