Փոփոխություններ հայկական անշարժ գույքի շուկայում

ՀՀ անշարժ գույքի շուկայում գները 2023-ին ևս աճի միտում են ունեցել։ Ի՞նչն է նպաստել անշարժ գույքի գների աճին, որտե՞ղ են գներն ամենաբարձրը եղել, և ե՞րբ սպասել գների նվազում՝ How2B-ն ներկայացնում է անշարժ գույքի շուկայի միտումները։

2023-ը՝ շուկայի ակտիվության նոր պիկ

2023-ին անշարժ գույքի շուկայում իրավունքի պետական գրանցման 219 628 գործարք է իրականացվել՝ 6,7%-ով ավելի շատ քան նախորդ տարում։ Գործարքների թիվը գերազանցել է 2014-ին գրանցված պիկը (214 168), դառնալով վերջին 20 տարիներին գրանցված ամենաբարձր ցուցանիշը։

Երևան քաղաքը շարունակում է գործարքների քանակով առաջատարը մնալ, սակայն վերջին տարում նրա մասնաբաժինը ընդհանուր գործարքների թվում նվազել է՝ նախկին 32%-ի փոխարեն դառնալով 28%։ Երևան քաղաքին հաջորդում է Կոտայքի մարզը, որի պարագայում իրականացված գործարքների թիվը նախորդ տարվա համեմատ աճել է 13,6%-ով։ Իրականացված գործարքներում ամենամեծ մասնաբաժինն ունեն անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքները, որոնք թվով 50 059-ն են կամ ընդհանուր գործարքների 22,8%-ը։ Ընդ որում Երևան քաղաքում առուվաճառքի 13 513 (23,8%-ով ավելի քիչ քան նախորդ տարում էր) գործարք է իրականացվել, մարզերի քաղաքային բնակավայրերում՝ 13 588 (8,3%-ով ավելի շատ քան նախորդ տարում էր), իսկ գյուղական բնակավայրերում առուվաճառքի գործարքների քանակը կազմել է 22 958 (նախորդ տարվա ցուցանիշը գերազանցում է 1,3%-ով)։ Երևան քաղաքում առուվաճառքի գերակշռող բաժինն ընկնում է բնակարանների առուվաճառքին, սակայն գործարքների թիվը նախորդ տարվա համեմատ նվազել է շուրջ 29,5%-ով։ Նվազել են նաև բնակելի տների առուվաճառքի գործարքները (շուրջ 27%-ով)։ Չնայած գործարքների նվազող քանակի և ընդհանուր առմամբ նվազող պահանջարկի Երևան քաղաքում և ընդհանուր Հանրապետությունում շարունակում են աճել բնակարանների գները։

Ինչպե՞ս են փոփոխվել գներն անշարժ գույքի շուկայում

Երևան քաղաքում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1 քառ. մետրի միջինացված արժեքները տատանվել են 214 200 ՀՀ դրամի (Նուբարաշեն վարչական շրջան) և 837 700 ՀՀ դրամի (Կենտրոն վարչական շրջան) միջակայքում՝ փաստում են ՀՀ կադաստրի կոմիտեի 2023 թվականի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության արդյունքները։ Կենտրոն վարչական շրջանում գները նախորդ տարվա համեմատ աճել են 13,5%-ով։ Հաջորդ ամենաբարձր արժեքը գրանցվել է Արաբկիր վարչական շրջանում, որտեղ գների աճը նախորդ տարվա համեմատ կազմել է շուրջ 12,6%։ Ընդհանուր առմամբ Երևան քաղաքում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների միջին գները մինչև 2017 թվականը համեմատաբար կայուն են եղել և կտրուկ սկսել են աճել 2017-ի վերջին եռամսյակից և 2018-ի առաջին եռամսյակում, որը հիմնականում պայմանավորված է եղել 2017-ի վերջից քննարկվող հարկային օրենսգրքում փոփոխություններով, որոնք նախատեսելու էին եկամտային հարկի հաշվին հիփոթեքային վարկերի տոկոսների սպասարկան սահմանափակումներ։ Օրենքի քննարկվող փոփոխությունն ուժի մեջ մտավ 2021-ի վերջին, որով նախատեսվեց Երևան քաղաքի գոտիավորում և աստիճանական կարգով եկամտային հարկի վերադարձման համակարգի սահմանափակում, իսկ 2025 թվականի հունվարի 1-ից համակարգի ամբողջական դադարեցում Երևան քաղաքում։ Փոփոխությունն էլ խթան հանդիսացավ 2021-ի վատ սպասումներից հետո գործարքների և շուկայական գների աճի։ Վերջին 2 տարիներին բնակարանների շուկայական գները անհամեմատ արագ տեմպերով են ավելանում, խնդիրն առավել արտահայտված է մասնավորապես Կենտրոն վարչական շրջանում, որտեղ բնակարանների գները վերջին 2 տարում տարեկան շուրջ 100 000 ՀՀ դրամի աճ են գրանցել 2021 թվականի 633 000 ՀՀ դրամից` 2023-ին դառնալով 837 700 ՀՀ դրամ։

Մարզերում նույնպես գրանցվել է բնակարանների գների աճ։ Ամենաբարձր գները գրանցվել են Կոտայքի մարզի Ծաղկաձոր (բնակարանների մեկ քառ. մետրի միջին արժեքը 412 200 ՀՀ դրամ, 11,2%-ով ավելի շատ քան նախորդ տարի) և Աբովյան (բնակարանների մեկ քառ. մետրի միջին արժեքը 260 700 ՀՀ դրամ, 5,7%-ով ավելի շատ քան նախորդ տարի) քաղաքներում, ինչպես նաև Արմավիրի՝ Վաղարշապատ (բնակարանների մեկ քառ. մետրի միջին արժեքը 237 200 ՀՀ դրամ, 10,5%-ով ավելի շատ քան նախորդ տարի) քաղաքում։

Ի՞նչ նոր փոփոխություններ են կանխատեսվում

Բնակարանների գների փոփոխության վերաբերյալ փորձագետների կարծիքները հակասական են։ Օրինակ՝ «Անշարժ գույքի բորսա» ընկերության ղեկավար Արտյոմ Պրիբիլսկին նշել է, որ իրենց դիտարկմամբ, անշարժ գույքի գները 2024 թվականի կեսերից կսկսեն նվազել, քանի որ անշարժ գույքի գների աճի տեմպը և իրականացված գործարքների թիվը նվազել է: «Ի՞նչ է նշանակում` գները կանգ են առել. այսինքն` բարձր գներ չկան հիմա շուկայում, գործարքները պակասել են, իսկ մի քանի ամսից, ավելի կոնկրետ` 2024 թ. կեսերին, անշարժ գույքի գները կսկսեն նվազել»,– նշում է Պրիբիլսկին։ Նրա դիտարկմամբ` այսօր ՀՀ–ում շինմոնտաժային աշխատանքները ևս մոտ 30-40 տոկոսով թանկացել են, ինչը, ըստ նրա, ևս կփոխվի, քանի որ այդ գները չեն համապատասխանում տնտեսության իրական հատվածի հնարավորություններին ու եկամտին։ Այս հարցում հակառակ դիրքորոշում ունի Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիայի տնօրենների խորհրդի անդամ Արմեն Սաքապետոյանը, ով ԱԺ-ում շինթույլտվությունների դրույքաչափերի բարձրացման թեմայով հրավիրված լսումների ժամանակ զգուշացրել է, որ շինթույլտվությունների տրամադրման սակագների էական բարձրացումը կհանգեցնի Երևանի նորակառույց բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների 10-15%-ով թանկացմանը՝ հետևաբար ազդելով նաև ընդհանուր շուկայական գների վրա։ Նրա խոսքով, փոփոխությունը կսահմանափակի նորակառույց շենքերի բնակարանների հասանելիությունը 800 հազարից 1 միլիոն դրամ ամսական եկամուտ ունեցող ընտանիքների համար։ Ըստ նրա՝ կառավարությունը նշում է, որ նպատակահարմար չի Կենտրոնում կառուցապատում իրականացնելը և կառուցապատումը պետք է Կենտրոնից դուրս բերել, բայց մյուս կողմից հաստատում է ֆիսկալ վճարների տուրքերի փաթեթ, որով էլ խրախուսվում է Կենտրոնում կառուցապատում իրականացնելը։ «Կենտրոնում, կամ առաջին երեք գոտիներում այն կազմում է 11,8 տոկոս, կամ այլ կերպ՝ այս տարածում կառուցապատողի համար բացի շահութահարկից՝ լրացուցիչ շուրջ 15 տոկոսի չափով բեռ է ավելանում, իսկ 7-8-9-րդ գոտիներում այս ֆիսկալ բեռը հասնում է 69-70-80 տոկոսի, ընդհուպ՝ 110 տոկոսի։ Այսինքն՝ ստացվել է իրավիճակ, երբ կենտրոնում կառուցապատում իրականացնելը, առաջին երեք գոտիներում, ավելի գրացվիչ ու շահութաբեր է, քան մյուս գոտիներում»,-ասել է նա իր ելույթում։ Նշենք, որ 2023 թվականի դեկտեմբերի 26-ին Երևանի ավագանին հաստատել է շինարարների համար նոր էապես բարձրացված տեղական վճարների և տուրքերի չափը՝ սահմանելով 4 մլն դրամ բազային վաճար և 7 մլն դրամ բազային տուրք, մինչդեռ նախկինում կառուցապատողները շինարարության թույլտվություն ձեռք բերելու համար վճարում էին ընդամենը 700 հազար ՀՀ դրամ։ Շինարարության ոլորտի ներկայացուցիչների դիրքորոշմամբ, նման փոփոխությունը կբերի նաև շինարարության ոլորտում ներդրումների կտրուկ նվազեցման։ Հիշեցնենք նաև, որ ներկայումս քննարկվում է եկամտային հարկի վերադարձման համակարգի՝ էլ ավելի սահմանափակման հարցը՝ առաջարկելով այն աստիճանաբար կրճատել ըստ մարզերի և ըստ տարիների: «Առաջարկվում է սահմանել, որ 2027-ի հունվարի 1-ից հետո ստացված հիփոթեքային վարկերի մասով չի վերադարձվում տոկոսագումարների չափով եկամտային հարկը, եթե գույքը գտնվում է Արագածոտնի, Արարատի, Արմավիրի և Կոտայքի մարզերի վար­­չական տարածքներում: 2029 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված հիփոթեքային վարկերի մասով չի վերա­դարձվում, եթե անշարժ գույքը գտնվում է այլ մարզերում»,- ավելի վաղ նշել է ՀՀ ֆինանսների նախարար Վահե Հովհաննիսյանը և հավելել. «Նախագծով առաջարկվում է նաև սահմանել, որ 2025 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված հիփոթեքային վարկի մասով հիփոթեքային վարկի վարկառուին և, առկայության դեպքում, համավարկառուներին վերադարձման ենթակա եկամտային հարկի վերադարձման ընդհանուր գումարը չի կարող գերազանցել 750 հազար դրամը»: Օրենքում իրականացվելիք փոփոխությունները բացատրվում են նրանով, որ ենթադրաբար, դրանք բոլոր մարզերում նույնպես կբերեն շինարարության ոլորտի այն դրական փոփոխությունները, որը Եկամտային հարկի վերադարձի մասին օրենքը բերեց Երևան քաղաքում: Sputnik Արմենիա