Երևանյան բազմաբնակարան շենքի բնակարանը մեկ տարվա ընթացքում իր գինն ավելացրել է 15%-ով: «Անհավատալի է, բայց գներն աճում են ամեն ամիս», — ասում է Մարիամը, ով վերջերս վաճառել է իր 2 սենյականոց բնակարանը: Այս գնի բարձրացման տեմպը ոչ միայն Հայաստանում, այլև ամբողջ աշխարհում անշարժ գույքի շուկայի մեծ փոփոխությունների նախանշան է:
Շուկայի ներկայիս վիճակը Հայաստանում
Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան 2024 թվականին վերապրում է նոր ակտիվության ալիք: Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով, 2023 թվականի ընթացքում անշարժ գույքի գործարքների թիվը զգալիորեն աճել է՝ փետրվարին գրանցվել է վերջին 14 տարիների ամենաբարձր ցուցանիշը՝ 21159 իրավունքի պետական գրանցման գործարք: Ռուս-ուկրաինական պատերազմի արդյունքում Հայաստան եկած զբոսաշրջիկները և ՏՏ ոլորտի ընկերությունները զգալիորեն մեծացրել են անշարժ գույքի պահանջարկը, ինչը նպաստել է գների աճին:
Գների աճի պատճառներ
2024 թվականին Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1 քառ. մետրի միջին գներն աճել են 10.3%-ով: Կենտրոն վարչական շրջանում բնակարանների միջին գինը 1 քմ-ի համար կազմել է 837,700 դրամ, իսկ Արաբկիրում՝ 587,850 դրամ: Գների աճը մեծապես պայմանավորված է անշարժ գույքի բարձր պահանջարկով և սահմանափակ առաջարկով: Տնտեսական աճի և նոր աշխատատեղերի ստեղծման արդյունքում գնորդները ավելի շատ պատրաստ են ներդնել անշարժ գույքում, ինչը նպաստում է գների բարձրացմանը:
Շուկայի պասիվություն և կառուցապատման խնդիրներ
Երկրորդային շուկան 2023 թվականին ցույց տվեց որոշակի պասիվություն, ինչը պայմանավորված է անշարժ գույքի բարձր գներով: “1SQ GROUP” ընկերության հիմնադիր Արմեն Սաքապետոյանը նշում է, որ կառավարությունը պետք է խրախուսի կառուցապատման բիզնեսը հեռավոր մարզերում, քանի որ այնտեղ նույնպես բնակֆոնդի նորացման խնդիր կա:
Տնտեսական աճի ազդեցությունը
Ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքով հայաստանյան անշարժ գույքի շուկան նոր դրական ազդակներ ստացավ, ինչը նպաստեց տնտեսական աճին և բազմաթիվ ոլորտների զարգացմանը: Հայաստանում անշարժ գույքի գործարքների աճը ցուցաբերում է շուկայի ուժեղ կողմերը և ապագայի հնարավորությունները:
Աշխարհի շուկաների հիմնական միտումները
Աշխարհի անշարժ գույքի շուկաները նույնպես վերապրում են դինամիկ փոփոխություններ: Տնտեսական աճի, քաղաքական անկայունության և գլոբալ ջերմոցային գազերի արտադրության հետևանքով մի շարք երկրներում գները շարունակում են աճել:
1․ ԱՄՆ. 2024 թվականի տվյալներով, ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի գները բարձրացել են միջինում 8%-ով նախորդ տարվա համեմատ: Հիմնական գործոնները կապված են շինարարական նյութերի թանկացումների, աշխատուժի պակասի և մատակարարման շղթայի խաթարումների հետ: Մեծ քաղաքներում, ինչպիսիք են Նյու Յորքը, Լոս Անջելեսը և Սան Ֆրանցիսկոն, գների աճը գերազանցել է 12%-ը:
2․ Եվրոպա. Եվրոպական երկրներում անշարժ գույքի գների բարձրացումը նույնպես զգալի է: Գերմանիայում և Ֆրանսիայում գները բարձրացել են միջինում 7%-ով, մինչդեռ Իսպանիայում և Իտալիայում՝ 6%-ով: Գնաճը պայմանավորված է տնտեսական աճով, բնակչության թվի ավելացմամբ և նոր աշխատատեղերի ստեղծմամբ:
3․ Ասիա. Ասիայում անշարժ գույքի շուկաները նույնպես փոփոխությունների մեջ են: Չինաստանում, Տոկիոյում և Սեուլում գները բարձրացել են միջինում 10%-ով, ինչը պայմանավորված է բնակչության մեծ ծավալներով և հողատարածքների սահմանափակությամբ:
Վարձակալության շուկա
Վարձակալության շուկայում փետրվարի 1-ից գործում է նոր գործիքակազմ՝ Պետական եկամուտների կոմիտեն վարչարարություն է սկսել այն սեփականատերերի նկատմամբ, որոնք չունեն վարձակալության պայմանագիր կամ հայտարարություն վարձակալական հարաբերությունների վերաբերյալ: Սա, հնարավոր է, կհանգեցնի վարձակալության գների կրճատմանը:
Կանխատեսումներ 2024 թվականի համար
Հայաստանի շուկա
Հայաստանի շուկայում 2024 թվականի կեսերից կանխատեսվում է գների կայունացում: “Անշարժ գույքի բորսա” ընկերության ղեկավար Արտյոմ Պրիբիլսկին կարծում է, որ 2024 թվականի կեսերին անշարժ գույքի գները կսկսեն նվազել, քանի որ շուկան գերագնահատվել է, և գնաճը հնարավոր է կանգնի: Փորձագետները ենթադրում են, որ գները կարող են կայունանալ, եթե կառավարությունը միջոցներ ձեռնարկի շուկայի ինքնակարգավորման համար:
“Silver Rea” անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր-տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը վստահեցնում է, որ երկրորդային շուկայում գները կնվազեն մոտ 20-30%-ով, քանի որ առաջնային շուկան արագ զարգանում է և բավականին մրցունակ է:
Աշխարհի շուկաներ
1․ ԱՄՆ. Կանխատեսվում է շինարարական նյութերի գների կայունացում, ինչը կարող է մեղմացնել գների աճը:
2․ Եվրոպա. Գների բարձրացումը կարող է շարունակվել, եթե տնտեսական և քաղաքական իրավիճակը մնա կայուն:
3․ Ասիա. Գների բարձրացումը կարող է դանդաղել, եթե բնակչության աճը և հողատարածքների սահմանափակությունը մնան հիմնական խնդիրները:
Ապագայի հնարավոր զարգացումներ
- Տնտեսական և քաղաքական կայունություն. Տնտեսական և քաղաքական կայունությունը կարևոր են շուկայի երկարաժամկետ զարգացման համար: Եթե կառավարությունները կարողանան ապահովել տնտեսական կայունություն, ապա հնարավոր կլինի խթանել ներդրումները և նվազեցնել ռիսկերը:
- Շինարարական նյութերի և աշխատուժի խնդիրներ. Շինարարական նյութերի թանկացումը և աշխատուժի պակասը կարող են խոչընդոտել շինարարության զարգացմանը, ինչը կազդի գների վրա:
- Մատակարարման շղթայի բարելավում. Մատակարարման շղթայի բարելավումը կարող է նպաստել շինարարության արագացմանը և գների կայունացմանը:
***
Հայաստանի և աշխարհի անշարժ գույքի շուկաները վերապրում են բարդ շրջան, որը պահանջում է շուկայի կառավարման և տնտեսական քաղաքականության վերանայում: Եթե կառավարությունները ձեռնարկեն համապատասխան քայլեր՝ տնտեսական կայունություն ապահովելու և ներդրողներին աջակցելու համար, հնարավոր կլինի հաղթահարել ներկայիս դժվարությունները և ապահովել շուկայի երկարաժամկետ զարգացում։
Հետաքրքիր է, որ անշարժ գույքի ոլորտում ամենաթանկ բնակարանը վաճառվել է Մոնակոյում՝ 2024 թվականին այն արժեցել է մոտ 335 միլիոն դոլար: Այս պատմության մեջ Մարիամն ասածը կարող է թեթև կատակով հիշեցնել, որ, գուցե, մի օր իր բնակարանն էլ կհասնի այդ գներին, եթե գների աճը շարունակվի այս տեմպերով. «Եթե այսպես շարունակվի, երևի իմ հաջորդ բնակարանը կարժենա նույնքան, որքան Մոնակոյի պալատը»,- ասաց նա ժպիտով։
