Продолжаем смотреть на рынок недвижимости Армении через официальную статистику.
Сегодня разберём, как менялись количество и доля ипотечных сделок при покупке квартир в Ереване с 2022 по 2025 год и как повлияла отмена возврата подоходного налога.
Начнём с 2022 года. Тогда на рынок ереванской недвижимости обрушилось цунами денег из РФ. При практически полном отсутствии ввода нового жилья в городе это моментально привело к взлету цен. За год в Ереване было продано 11 466 квартир, из них 2 805 – с использованием ипотеки. Доля ипотечных сделок не превысила 25%.
Возможно, это объясняется тем, что значительная часть покупателей, пришедших на рынок в 2022 году, могла приобретать квартиры за собственные средства. Поэтому приток денег отразился на ценах, но не привёл к такому же резкому росту количества ипотечных сделок.
В 2023 году ситуация изменилась. К этому моменту курс драма за год укрепился к доллару более чем на 20%, а цены на недвижимость уже успели вырасти. Для покупателей с доходами или накоплениями в иностранной валюте квартиры в Ереване стали ощутимо дороже.
Нового жилья по-прежнему вводилось крайне мало. Одновременно с этим в центральных зонах Еревана заканчивал действовать возврат подоходного налога, поэтому часть покупателей могла торопиться оформить ипотеку до отмены льготы. Общее количество сделок с квартирами сократилось примерно на 30%, до 8 073. Ипотечных сделок тоже стало меньше – 2 260 против 2 805 годом ранее.
Таким образом, за год сделок с квартирами было заключено даже меньше, чем в кризисном 2020.
В 2024 году, когда ожидаемого многими снижения цен на недвижимость так и не произошло, драм продолжил укрепляться, а на рынок наконец начали выходить значительные объемы новостроек (https://t.me/sqm_am/555). Продажи пошли вверх, рынок вырос на 2 867 сделок: с 8 073 до 10 940, то есть на 35,5% по сравнению с прошлым годом.
Одновременно приближалась полная отмена возврата подоходного налога для новых ипотечных сделок в Ереване с 1 января 2025 года. В результате количество ипотечных покупок выросло почти на 80%, с 2 260 до 4 055. Их доля достигла 37,1%. Почти 4 сделки из 10 теперь были ипотечными.
На первый взгляд, после отмены льготы эта доля должна была сократиться. Но нет.
В 2025 году рынок значительно расширился: было продано более 15 тысяч квартир. Количество ипотечных сделок не уменьшилось, а выросло ещё на 40%, до 5 679, а их доля практически не изменилась – 37,3%.
Вероятно, устойчивость ипотеки связана с тем, что растёт число проектов, где покупателям доступны банковские ипотечные программы. И для многих покупателей кредит всё равно остаётся единственным способом приобрести квартиру.
Главный вывод: после отмены налоговой льготы не произошло ни сокращения количества ипотечных сделок, ни снижения их доли. В 2025 году ипотек в Ереване оформили больше, чем когда-либо за рассматриваемый период.
В следующем посте посмотрим, что происходило с ипотечными сделками за пределами столицы и смогло ли сохранение возврата подоходного налога в регионах изменить географию спроса.
